Покриване на калкани по РУП
Заглеждали ли сте се в старите квартали с многофамилни жилищни сгради? Контурите им са еднакви и сякаш преливат от един в друг и създават един общ силует и хармония. Такъв тип застрояване се нарича сключено.
Според ЗУТ "Свързано" е застрояването, при което сградите в два или повече съседни урегулирани поземлени имоти се разполагат, допрени една до друга на имотните граници (регулационните линии). Свързаното застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти представлява допиране на сградите на основното застрояване или на постройките на допълващото застрояване.
А дали сте се заглеждали в новите квартали с подобен тип застрояване? Дали на места не ви се струва леко причудливо – странни стени, изкачащи от нищото. Чудили ли сте някога защо изглеждат така?
Това представляват калканни стени, които спрямо закона задължително трябва да покриват съседната такава. „Калканна стена" е външната стена на сграда или постройка без корниз или стреха и без отвори за врати и прозорци, разположена на вътрешната граница на поземлен имот.
Важният въпрос тук е как трябва да излгеждат тези стени? В друга наша тема за Кота било и Кота корниз подробно сме описали допустимите линии на застрояване за всеки обект и за линията под 45 градуса, която свързва билото и корниза.
Именно тази е причината за наличието на тези имагинерни стени. В много от случаите тази линия оформя скатните покриви на сградите, като по този начин един до друг застават два покрива, но какво става ако някой не иска да има скатен покрив?
Съвременното строителство предлага редица решения за покрив, които могат да се прилагат за различни ситуации.
Изводът от това обяснява наличието на тези странни ,, израстъци“ от сградата –ако се строи сграда, различна от съседната, то тя задължително трябва да покрива нейния калкан, независимо от проектантското решение за новата сграда.
Можем да си зададем и друг въпрос. Как трябва да изглежда калканната стена, ако строим първи? Дали трябва да постигнем максимално допустимото, използвайки линията под 45 градуса между кота корниз и кота било, за да не ограничаваме съседа в бъдеще, или да постигнем желаната архитектура, като съседът повтори нашата калканна стена?
При наличие на свързано застрояване на два или повече имота, задължително се изработва работен устройствен план (РУП), който представлява план за застрояване и силуетно оформяне, който предвижда силуета на сградите и задава конкретни височини на сградите, които трябва да се спазят.
Проблемът идва оттам, че РУП-овете се предвиждат от съответните проектанти на собствениците на имоти, а не от общините. По този начин не се следва обща визия, а се търси по-удобното за конкретния имот.
Далеч по-добре би било, ако визията за общия план и облик на цели квартали попада в компетенцията на общините, които да следят за обща визия, усещане и хармония в кварталите.
Има и друг проблем с имотите на два калкана, който е свързан с максимално допустими параметри на застрояване, плътност и кинт. В друга тема ще ви запознаем с тези проблеми.
Според чл. 27 ал(3) от ЗУТ - Предвидените с общ или с подробен устройствен план максимални интензивност и плътност на застрояване могат да се надвишават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии само ако и доколкото това е необходимо за покриване на калканните стени на сградите в съседните урегулирани поземлени имоти, като височината и дълбочината на застрояването не могат да превишават тези в съседните урегулирани поземлени имоти. В тези случаи минималната задължителна озеленена площ се намалява пропорционално на увеличената плътност на застрояването.
С тази разпоредба донякъде е решен този проблем за ъгловите имоти, но не и за останалите. Когато по РУП е задължително да се покрият и двата калкана и е задължително да спазим максималния процент на застрояване, много често се налага да се правят сгради тип ,,гирички,“ поради невъзможността да се отговори едновременно на всички изисквания. Това води до причудливи форми, нефункционални сгради и редица други проблеми, само заради това, че не е обмислена обвързаността между различните изисквания и показатели на застрояването.
Ние от „Асоциация Съвременна Архитектура – АСА“ Сдружение смятаме, че в краткосрочен план следва да се създаде ясен принцип за изпълнението на калканните стени, когато не са изпълнени съседните сгради и да се даде възможност за промяна в допустимите показатели в имотите за свързано застрояване с цел покриване на двата калкана.
В дългосрочен план мислим, че изготвянето на ПУП, РУП и всички други планове, свързани с общия облик на кварталите и градската среда, трябва да попадат в компетенциите на общините, за да се създаде хармонична среда и ясни правила и ограничения за застрояване, които да не подлежат на интерпретации и всички да спазват.