Кота корниз, кота било и кули

Разхождате се по улицата, поглеждате нагоре и погледът ви се спира на някакви странни и причудливи форми по покривите на всички заобикалящи ви сгради.

Питате се :

• Защо тези покриви изглеждат така?
• На кой ли му е хрумнало да го направи по този начин?
• Толкова ли е трудно да се спазва един и същи принцип при изграждането на всички покриви?

Отговорът е прост – всички тези форми и обеми са единственият възможен начин за усвояване и използване на максимални площи от покривните и подпокривните пространства. Всички те се тълкуват от закона като „издатини“  на сградата, разположени над покривната повърхност.

За да разберем правилно  какво е покривна повърхност, трябва да разгледаме няколко термина и тяхното тълкувание от Законовата уредба в България.

Първият и може би най-съществен термин при определяне височината на сградата е „Кота корниз“.

Съгласно чл.24, ал.1 на ЗУТ: „Височината на сградата се определя в абсолютни мерки от котата на средното ниво на прилежащия терен за съответната ограждаща стена: до котата на пресечната линия на фасадната плоскост с покривната плоскост - при сгради със стрехи; до котата на горната повърхност на корниза - при сгради с корнизи; до котата на най-високата точка на ограждащите стени - при сгради без корнизи и без стрехи.“

Казано на опростен език -  височината на сградата се измерва поотделно за всяка фасада от средната височина на терена на съответната фасада до мястото, където фасадната плоскост пресича покривната повърхност.  Има  въпроси, които възникват от това определение:

• Може ли на всяка фасада височината да бъде различна?
• Може ли да се промени проектният терен, така че височината на сградата да се увеличи?

Освен това, съгласно чл.24, ал.2 на ЗУТ: „Във височината на сградата не се включва височината на подпокривното пространство, ако остава зад равнината, проведена под 45 градуса спрямо хоризонта от линията на пресичане на фасадната плоскост с горната повърхност на корниза или стрехата, а при сгради без корнизи и без стрехи - от най-високата точка на ограждащите стени. При ползването на тази възможност котата на билото не може да превишава с повече от 4,5 м височината на сградата, определена при условията на ал. 1.“  -  това позволява използването на част от пространството под споменатата 45 градусова равнина и обособяването на цели етажи под нея. Така една 3-етажна сграда може много лесно да стане 4-етажна, стига четвъртият  етаж да се впише в посочения обем.

Друг съществен термин, който трябва да бъде разгледан е „Ниво било“ .

Съгласно т.54 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ:„"Ниво било" е най-високата хоризонтална част на покрива на сградата.“.

При така обяснени гореописаните два термина се разбира, че покривната повърхност и подпокривните пространства/нива се развиват в зоната между „Кота корниз“ и „Ниво било“.  Точно в тази зона се появяват всичките проблеми на архитектите, абсурдните решения, грозните скосявания и т.н. В Законовата уредба всички тези елементи са обединени под едно общо име – „издатини“.

Какво представляват издатините е описано в чл.92 , ал. 1 на Наредба 7 от 22 декември 2003г.: „Над покривната плоскост от 45 градуса, проведена съгласно изискването на чл. 74, ал. 2, се допускат издатини, като капандури, корнизи, перголи и други архитектурни елементи, с височина най-много до 0,7 м.“

В същото Наредба 7 са описани и случаите, в които различни типове елементи на се считат за издатини и не се ограничават, а именно в чл.93:  „(1) Не се считат за издатини по смисъла на тази наредба и се поставят, без да се иска разрешение, леките слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите и слънчевите колектори по фасади и покриви.

(2) Не се считат за издатини по смисъла на тази наредба и не се ограничават архитектурно-художествени елементи, разположени над покривната плоскост, като куполи, кули и др.п., когато заемат не повече от 20 на сто от застроената площ и не повече от 25 кв.м и когато са на разстояние не по-малко от 3,0 м от страничната граница на урегулирания поземлен имот.“

Сами можем да се убедим, че чл.92 и чл.93 от Наредба 7 оставят много въпросителни след себе си, а в същото време отварят и множество вратички за различни тълкувания на проектантите и регулиращите ги административни органи.

• Къде е тънката граница между пергола и леко слънцезащитно покритие и защо едното се ограничава, а другото не?
• Кулата на едно място ли трябва да е или може площта й да е сбор от разполагане на елементи на различни места?
• Колко може да е висока една кула? През колко нива може да премината? Може ли да е разпределена по продължението на цялата фасадата като линеен елемент?

Толкова много въпроси, които остават с неясен отговор. Тълкованието им е оставено на главните архитекти на общините, а оттами множеството проблеми, които пък ще бъдат тема да друга наша публикация.

 

В същото време стремежът на Възложителите да бъде усвоен всеки един възможен квадратен метър площ предизвикват и донякъде задължават проектантите да извъртят всяко тълкувание на закона в своя полза и да се възползват от всяка опция за застрояване на по-голяма площ.Именно това води до странните, до голяма степен абсурдни проектантски решения, които наблюдаваме по покривите на почти всяка съвременна градска постройка. Естествено това би било много по - трудно да се случи, ако съотношението между Плътност на застрояване и Кинт е пресметнато правилно. За съжаление обаче в практиката доста често се случва да ставаме свидетели на грешни отношения между тези два показателя.Това води до два варианта – или позволената разгъната застроена площ не може да бъде достигната поради факта, че допустимата застроената площ е много малка, или Кинт е прекалено малък ,за да може да се използва целият възможен застроителен обем.

Друга основна причина за появяващите се странни обеми по покривите е безразборното и неконтролирано усвояване на площи от покривите, които по проект не влизат в Разгънатата застроена площ. В масовия случай покривите на сградите са предвидени като неизползваеми части, но след въвеждане на сградите в експлоатация ,се превръщат в използваеми тераси. Собствениците на апартаменти си позволяват дори да заграждат и покриват части от тях, да правят навеси, беседки и други подобни, защото считат, че покривът около собствения им апартамент е също тяхна собственост.И как няма да го правят, след като нито един административен орган не следи какво се случва и как се използва една сграда след въвеждането ѝ в експлоатация.

Всички гореописани проблеми се коренят многодалеч във времето и дълбоко в нормативната уредба. Възможни решения за тях обаче има и то в обозримото бъдеще.

 

Едно от тях би било пълното отпадане на понятието „кота корниз“ и запазването само на „кота било“.  Това би означавало ,че за всяка сграда има една абсолютна височина, ограничаваща ясен и конкретен обем на застрояване. Тогава всички понятия като кули, капандури, покривни тераси и всички други видове законни и незаконни постройки по покривите ще отпаднат. Така архитектът ще може сам да избере как и доколко да застрои пространството в обозначения му ограничителен обем и да създаде красива и издържана визия на своята сграда.Именно тогава потенциалът на българската архитектура ще се развие и ще можем да се насладим на една хармонична, издържана градска среда.

 

Друго решение, което би допринесло за намаляване на абстрактните покривни решения, би било много по - точното и правилно изчисление на отношението между Кинт и Плътност на застрояване, за да бъдат поставени всички инвеститори пред равни условия и възможности за застрояване.Това е въпрос, който трябва да се решава по-скоро като цялостен градоустройствен въпрос, а не всеки имот сам за себе си.

И на последно място, но със сигурност не по важност, е минимизирането на всички възможности за различно тълкуване на Закона. Докато Законите ни позволяват на отделните административни органи да ги тълкуват различно, няма как да постигнем хармонична среда и да бъдем поставени пред равни условия за проектиране.

Ние от „Асоциация Съвременна Архитектура – АСА“ Сдружение, искаме в България да се създава устойчива, издържана и функционална архитектура, отговаряща на нуждите на съвременния човек. Методите на проектиране, които в момента се налагат заради текстовете в ЗУТ, Наредба 7 и други подзаконови актове, както и натискът от възложители, водят до трагикомичните резултати, на които сме свидетели днес, и ние категорично не одобряваме.  Ще работим за подобряването на условията за проектиране, докато не постигнем необходимите промени, с които да се изгради качествена съвременна архитектурна и урбанизирана среда в България.